অস্ট্রেলিয়াতে প্রপার্টি মার্কেটে ধস- মুখ ফিরিয়ে নিচ্ছেন ক্রেতা ও বিনিয়োগকারীরা

মেলবোর্ন, ৮ আগষ্ট: অস্ট্রেলিয়ার আবাসন ঋণের বাজারে বড় ধরনের ধস দেখা দিয়েছে। প্রথমবার বাড়ি কিনতে আগ্রহী ব্যক্তি এবং বিনিয়োগকারী—উভয় গোষ্ঠীই একযোগে বাজার থেকে সরে দাঁড়ানোয় মর্টগেজের চাহিদায় কোভিড-১৯ মহামারির পর সবচেয়ে বড় ত্রৈমাসিক পতন ঘটেছে।

ক্রেডিট রিপোর্টিং সংস্থা ইকুইফ্যাক্সের এক সাম্প্রতিক প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, সুদের হার বৃদ্ধি এবং সরকারি নীতির পরিবর্তনের সম্মিলিত প্রভাবে আবাসন ঋণের আবেদন উল্লেখযোগ্যভাবে কমে গেছে।

ইকুইফ্যাক্স অস্ট্রেলিয়ার চিফ সলিউশনস অফিসার কেভিন জেমস নিউজওয়্যারকে বলেন, বাজারের দুটি বড় গোষ্ঠী—প্রথমবারের বাড়ি ক্রেতা এবং একাধিক মর্টগেজ থাকা বিনিয়োগকারী—ঋণ নেওয়া থেকে ব্যাপকভাবে পিছিয়ে যাচ্ছেন।

তিনি বলেন, “প্রথমবারের ক্রেতাদের আবেদন উল্লেখযোগ্যভাবে কমেছে। একই সঙ্গে যাঁদের ইতোমধ্যে দুই বা তার বেশি মর্টগেজ রয়েছে এবং দ্বিতীয় বা তৃতীয় সম্পত্তির জন্য ঋণ চাইছিলেন, তাঁদের আবেদনও নাটকীয়ভাবে হ্রাস পেয়েছে।”

সুদ বাড়লে কমছে ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা

কেভিন জেমসের মতে, বর্তমান অর্থনৈতিক পরিস্থিতিতে ক্রেতাদের অর্থ আগের মতো কার্যকর থাকছে না। নীতিনির্ধারণী সুদের হার প্রতিবার দশমিক ২৫ শতাংশ বা ২৫ বেসিস পয়েন্ট বাড়লে একজন ঋণগ্রহীতার ঋণ গ্রহণের সক্ষমতা আনুমানিক ২০ হাজার থেকে ৪০ হাজার অস্ট্রেলীয় ডলার পর্যন্ত কমে যেতে পারে।

রিজার্ভ ব্যাংক অব অস্ট্রেলিয়া—আরবিএ জুনে নগদ সুদের হার ৪ দশমিক ৩৫ শতাংশে অপরিবর্তিত রেখেছিল। আগস্টের বৈঠকেও হার অপরিবর্তিত থাকার প্রত্যাশা করা হচ্ছে। তবে এর মধ্যেই প্রথমবারের ক্রেতাদের জন্য প্রয়োজনীয় ঋণ পাওয়া ক্রমেই কঠিন হয়ে উঠছে।

সবচেয়ে বেশি চাপে প্রথমবারের বাড়ি ক্রেতারা

জেমস বলেন, একদিকে সুদের হার বৃদ্ধি, অন্যদিকে ফেডারেল সরকারের ৫ শতাংশ ডিপোজিট স্কিম—দুটিই প্রথমবারের ক্রেতাদের সিদ্ধান্তকে প্রভাবিত করছে।

তাঁর ভাষ্য অনুযায়ী, ৫ শতাংশ ডিপোজিট স্কিম বাড়ি কেনার পথে প্রাথমিক আমানতের বাধা কমালেও ক্রেতাকে সম্পত্তির মূল্যের বড় অংশ ঋণ হিসেবে নিতে হয়। ফলে তাঁর আয়, মাসিক কিস্তি পরিশোধের সামর্থ্য এবং ব্যাংকের ঋণ দেওয়ার সীমা আরও গুরুত্বপূর্ণ হয়ে ওঠে।

তিনি বলেন, “মাত্র দশমিক ২৫ শতাংশ সুদ বৃদ্ধি একজন ক্রেতার ঋণ গ্রহণের সক্ষমতা ২০ হাজার, ৩০ হাজার কিংবা ৪০ হাজার ডলার পর্যন্ত কমিয়ে দিতে পারে। এর ফলে তিনি আগের পছন্দের এলাকা বা একই মানের সম্পত্তি কেনার সক্ষমতা হারাতে পারেন।”

প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, মে মাসের ফেডারেল বাজেটে ঘোষিত নেগেটিভ গিয়ারিং ও ক্যাপিটাল গেইনস ট্যাক্সের পরিবর্তনও প্রথমবারের ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারীদের সিদ্ধান্তে প্রভাব ফেলছে। ঘোষিত পরিবর্তনে আবাসিক বিনিয়োগ সম্পত্তিতে নেগেটিভ গিয়ারিংয়ের সুবিধা নতুন নির্মাণের মধ্যে সীমিত করা এবং ক্যাপিটাল গেইনস ট্যাক্সের ৫০ শতাংশ ছাড়ের পরিবর্তে ক্রয়মূল্য মূল্যস্ফীতির সঙ্গে সমন্বয়ের প্রস্তাব করা হয়েছে।

এতে ‘রেন্টভেস্টিং’ কৌশল গ্রহণকারীরাও চাপে পড়ছেন। এই কৌশলে ক্রেতারা তুলনামূলক সাশ্রয়ী এলাকায় সম্পত্তি কিনে সেটি ভাড়া দেন এবং নিজেদের পছন্দের এলাকায় ভাড়া বাসায় বসবাস করেন।

কোভিডের পর সবচেয়ে বড় পতন

ইকুইফ্যাক্সের পরিসংখ্যান অনুসারে, মার্চ পর্যন্ত এক বছরে অস্ট্রেলিয়ায় মর্টগেজের চাহিদা ৩ দশমিক ৭ শতাংশ বেড়েছিল। কিন্তু জুন পর্যন্ত ১২ মাসে তা ১২ দশমিক ৫ শতাংশ সংকুচিত হয়েছে।

২০২৬ সালের মার্চ থেকে জুনের মধ্যে ঋণগ্রহীতাদের আবেদন করা ঋণের গড় পরিমাণ জাতীয়ভাবে ৮ হাজার ডলার কমেছে। পূর্ব উপকূলের প্রধান রাজধানীগুলোতে পতন ছিল আরও বেশি। ব্রিসবেনে গড় ঋণ আবেদন কমেছে ১৫ হাজার ডলার, সিডনিতে ১২ হাজার এবং মেলবোর্নে ১১ হাজার ডলার।

জেমস বলেন, “কোভিডের পর ত্রৈমাসিক হিসাবে এত বড় পতন আমরা আর দেখিনি।”

মূল্যস্ফীতি আরবিএর নির্ধারিত ২ থেকে ৩ শতাংশ লক্ষ্যমাত্রার ওপরে থাকায় কেন্দ্রীয় ব্যাংক ২০২৬ সালে ফেব্রুয়ারি, মার্চ ও মে—এই তিন মাসে নগদ সুদের হার প্রতিবার ২৫ বেসিস পয়েন্ট করে বাড়িয়েছে।

আর্থিক সংকটে বাড়ছে হার্ডশিপ পেমেন্ট

আবাসন বাজারে প্রবেশের সক্ষমতা কমার পাশাপাশি দৈনন্দিন ব্যয় নির্বাহেও সমস্যায় পড়ছে অনেক পরিবার। ইকুইফ্যাক্সের তথ্য অনুযায়ী, জুনে আর্থিক সংকটজনিত হার্ডশিপ পেমেন্ট আগের ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৫ দশমিক ৩ শতাংশ বেড়েছে।

ক্যানস্টারের ডেটা ইনসাইটস ডিরেক্টর স্যালি টিনডাল বলেন, আর্থিক চাপে থাকা ঋণগ্রহীতাদের প্রথম কাজ হওয়া উচিত বর্তমান মর্টগেজের সুদের হার পরীক্ষা করা। কারণ একই ব্যাংকের প্রতি দীর্ঘদিনের আনুগত্য সব সময় গ্রাহককে আর্থিক সুবিধা দেয় না।

ক্যানস্টারের হিসাব অনুযায়ী, পাঁচ বছর আগে মর্টগেজ নেওয়ার পর সুদের হার নিয়ে কোনো আলোচনা বা পরিবর্তন না করা একজন গ্রাহক বর্তমানে আনুমানিক ৬ দশমিক ৯৮ শতাংশ পরিবর্তনশীল সুদ পরিশোধ করতে পারেন। তিনি যদি ৬ শতাংশের নিচের কোনো ঋণে স্থানান্তরিত হন, তবে ২৫ বছর মেয়াদ বাকি থাকা ৬ লাখ ডলারের ঋণে দুই বছরে প্রায় ১১ হাজার ডলার সাশ্রয় হতে পারে।

এই হিসাবে আনুমানিক ১ হাজার ১৫০ ডলার ঋণ পরিবর্তনসংক্রান্ত ফি অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে। তবে ব্যাংকভেদে শর্ত ও ফি আলাদা হতে পারে বলে ঋণগ্রহীতাদের গবেষণা করা এবং প্রয়োজন হলে পেশাদার পরামর্শ নেওয়ার আহ্বান জানিয়েছেন টিনডাল।

তিনি বলেন, পর্যাপ্ত ইকুইটি না থাকলে কিছু ঋণগ্রহীতা কম সুদের ঋণে স্থানান্তরের যোগ্য নাও হতে পারেন। তবে কিস্তি পরিশোধে গুরুতর সমস্যা দেখা দিলে দ্রুত ঋণদাতা প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে যোগাযোগ করা জরুরি।

“আপনার যদি মনে হয় পরবর্তী মর্টগেজ কিস্তি দিতে পারবেন না, তাহলে সমস্যাটি এড়িয়ে যাবেন না। কিস্তি বকেয়া হওয়ার আগেই ব্যাংকের সঙ্গে যোগাযোগ করলে আপনার সামনে আরও বেশি বিকল্প থাকবে। ব্যাংক আপনাকে একটি আর্থিক hardship পরিকল্পনার আওতায় আনতে পারে,” বলেন টিনডাল।

তবে এমন ব্যবস্থা গ্রহণের বিষয়টি ঋণগ্রহীতার ক্রেডিট ফাইলে নথিভুক্ত হতে পারে। তাই সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে এর সম্ভাব্য প্রভাব বুঝে নেওয়ার পরামর্শও দিয়েছেন তিনি।

-news.com.au