ভিক্টোরিয়ায় ১২ মাসে ৩৮ হাজারের বেশি বাড়িওয়ালার আইনি পদক্ষেপ

মেলবোর্ন, ৭ জুন: অস্ট্রেলিয়ার ভিক্টোরিয়া রাজ্যে বাড়ি ভাড়ার বড় ধরনের সংকটের চিত্র উঠে এসেছে। গত ১২ মাসে ৩৮,৫০০-এর বেশি বাড়িওয়ালা তাদের ভাড়াটিয়াদের বিরুদ্ধে আইনি বা বিরোধ নিষ্পত্তি প্রক্রিয়ায় গিয়েছেন বলে জানা গেছে। বিশেষজ্ঞরা এই পরিস্থিতিকে “রেড অ্যালার্ট” হিসেবে উল্লেখ করে রাজ্যের “ভাঙা ভাড়াবাজার” নিয়ে আনুষ্ঠানিক তদন্তের দাবি জানিয়েছেন।

পরিসংখ্যান অনুযায়ী, ২০২৫ সালের মে থেকে ২০২৬ সালের এপ্রিল পর্যন্ত ২০,২১৪ জন বাড়িওয়ালা ভিক্টোরিয়ান সিভিল অ্যান্ড অ্যাডমিনিস্ট্রেটিভ ট্রাইব্যুনাল (VCAT)-এ উচ্ছেদ সংক্রান্ত আবেদন করেছেন। সাধারণত ভাড়া বকেয়া ১৪ দিনের বেশি হলে বা সম্পত্তিতে গুরুতর ক্ষতি হলে এই ধরনের নোটিস দেওয়া হয়।

এছাড়া আরও ৪,৮৭৭ জন বাড়িওয়ালা ভাড়া, ক্ষতিপূরণ, মেরামত ও অন্যান্য বিষয়ে VCAT-এর রায় চেয়েছেন। পাশাপাশি রাজ্য সরকারের অর্থায়নে পরিচালিত Rental Dispute Resolution Victoria-তে (RDRV) ১৩,২৫৬টি মামলা জমা পড়েছে, যার অধিকাংশই জামানত (বন্ড) ও ক্ষতিপূরণ সংক্রান্ত।

Property Investors Council of Australia (PICA)-এর চেয়ারম্যান বেন কিংসলে বলেন, মোট ৩৮,৫৭৩টি মামলা মানে দিনে গড়ে প্রায় ১০৫টি অভিযোগ, যা ভাড়াবাজার সংস্কারের “অস্থিতিশীল বাস্তবতা”কে তুলে ধরে। তাঁর মতে, বর্তমান পরিস্থিতি বাজারকে অকার্যকর করে তুলছে এবং এ বিষয়ে জরুরি তদন্ত প্রয়োজন।

তিনি আরও বলেন, অনেক বাড়িওয়ালা মাসের পর মাস ভাড়া না পেলেও VCAT-এর মাধ্যমে বারবার পেমেন্ট প্ল্যান বা আপিল প্রক্রিয়ার কারণে কার্যকর সমাধান পাচ্ছেন না।

Metro Property Management-এর পরিচালক ও Real Estate Institute of Victoria-এর সাবেক প্রেসিডেন্ট লিয়া ক্যালনান

Metro Property Management-এর পরিচালক ও Real Estate Institute of Victoria-এর সাবেক প্রেসিডেন্ট লিয়া ক্যালনান বলেন, ভিক্টোরিয়ায় ভাড়া বকেয়া আদায় করা প্রায় অসম্ভব হয়ে দাঁড়িয়েছে। যদিও কিছু বীমা নীতিতে সর্বোচ্চ ২০ সপ্তাহ পর্যন্ত ক্ষতিপূরণ পাওয়া যায়, তা সবক্ষেত্রে যথেষ্ট নয়।

তিনি আরও জানান, বকেয়া আদায়ের প্রক্রিয়া জটিল ও সময়সাপেক্ষ, যেখানে VCAT রায় আদালতের মাধ্যমে কার্যকর করতে হয় এবং পরে ডেট কালেক্টর নিয়োগ করতে হয়—যার খরচও অনেক বেশি।

অন্যদিকে Image Property Melbourne-এর পরিচালক রেবেকা কারসন বলেন, আইনি অধিকার থাকলেও তা বাস্তবায়নের মধ্যে বড় ব্যবধান রয়েছে। অনেক ক্ষেত্রে ক্ষতির পরিমাণ আদায়ের খরচের চেয়ে বেশি হয়ে যায়, ফলে বাড়িওয়ালারা ক্ষতি মেনে নিতে বাধ্য হন।

তিনি আরও উল্লেখ করেন, ভিক্টোরিয়ার ভাড়াব্যবস্থা ক্রমাগত পরিবর্তনশীল আইন ও জটিল প্রক্রিয়ার মধ্যে দিয়ে চলছে, যেখানে অনেক সময় উভয় পক্ষের জন্যই দ্রুত ও সন্তোষজনক সমাধান পাওয়া কঠিন হয়ে পড়ে।

একজন বাড়িওয়ালা ড্যান ইটস জানান, তার দক্ষিণ মরাংয়ের টাউনহাউস ক্ষতিগ্রস্ত হওয়ায় এবং ভাড়াটিয়াদের বিরুদ্ধে ১৩টি VCAT শুনানির পর তিনি ৬৫ হাজার ডলারেরও বেশি ক্ষতির মুখে পড়েছেন।

ভিক্টোরিয়া সরকারের পক্ষ থেকে জানানো হয়েছে, “আমরা ভাড়াটিয়া ও বাড়িওয়ালা—উভয়ের স্বার্থ রক্ষা করে ভাড়া ব্যবস্থাকে আরও ন্যায্য ও নিরাপদ করেছি। যে কেউ সমস্যায় পড়লে Consumer Affairs Victoria থেকে বিনামূল্যে সহায়তা নিতে পারেন।”

এদিকে ক্ষতিগ্রস্ত বাড়িওয়ালা ড্যান ইটস রাজ্য সরকারের কাছে আবেদন জানিয়েছেন যাতে নির্দিষ্ট মেয়াদের লিজ শেষ হওয়ার পর ভাড়াটিয়া ভাড়া বকেয়া থাকলে দ্রুত সম্পত্তির দখল ফিরে পাওয়ার অধিকার দেওয়া হয়।