বাড়ির দাম কমার স্বস্তি কেড়ে নিচ্ছে সুদের হার, অস্ট্রেলিয়ায় ক্রেতারা বিপাকে

মেলবোর্ন, ১১ আগষ্ট: অস্ট্রেলিয়ায় গড় বেতন পাওয়া দুই সদস্যের একটি দম্পতির বাড়ি কেনার জন্য ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা চার দফা সুদের হার বৃদ্ধির পর আনুমানিক ৯২ হাজার ৫০০ ডলার কমে যেতে পারে। অর্থাৎ বাড়ির দাম কমলেও সুদের হার বৃদ্ধির কারণে অনেক সম্ভাব্য ক্রেতার জন্য বাড়ি কেনা আরও কঠিন হয়ে উঠতে পারে।

বাড়ির দাম কমে যাওয়া সাধারণত ক্রেতাদের জন্য স্বস্তির খবর। কিন্তু ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা যদি একই সময়ে বড় পরিমাণে কমে যায়, তাহলে কম দামের বাড়িও অনেকের নাগালের বাইরে চলে যেতে পারে। অস্ট্রেলিয়ার বিভিন্ন শহরে বাড়ির দাম আরও কমার পূর্বাভাসের মধ্যেই এমন চিত্র সামনে এসেছে।

ক্যানস্টারের বিশ্লেষণ অনুযায়ী, চলতি বছরে রিজার্ভ ব্যাংক অব অস্ট্রেলিয়ার তিন দফা সুদের হার বৃদ্ধির কারণে গড় আয় করা একটি দম্পতির সর্বোচ্চ ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা এরই মধ্যে আনুমানিক ৭০ হাজার ৭০০ ডলার কমেছে। আরও এক দফা সুদের হার বাড়ানো হলে বছরের শুরু থেকে মোট কমার পরিমাণ দাঁড়াতে পারে ৯২ হাজার ৫০০ ডলারে।

অন্যদিকে, গড় বেতন পাওয়া একজন একক ক্রেতার ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা এরই মধ্যে ৩৫ হাজার ৪০০ ডলার কমেছে। আরও এক দফা সুদের হার বাড়লে এই ঘাটতি বেড়ে ৪৬ হাজার ৩০০ ডলারে পৌঁছাতে পারে।

মঙ্গলবার রিজার্ভ ব্যাংক অব অস্ট্রেলিয়ার পরবর্তী নগদ সুদের হার নির্ধারণের সিদ্ধান্তের আগে এসব হিসাব সামনে এসেছে। আরেক দফা সুদের হার বাড়ানো হলে বাড়ি ক্রেতাদের ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা আরও কমে যাবে।

এর ফলে যারা বাড়ির দাম কমার কারণে সামনে বাড়ি কেনার সুযোগ তৈরি হবে বলে আশা করছিলেন, তাদের জন্য পরিস্থিতি উল্টো হয়ে দাঁড়াতে পারে।

ন্যাশনাল অস্ট্রেলিয়া ব্যাংকের সর্বশেষ পূর্বাভাস অনুযায়ী, আগস্ট থেকে ডিসেম্বরের মধ্যে সিডনি, মেলবোর্ন, ব্রিসবেন, পার্থ ও অ্যাডিলেডে বাড়ির দাম আরও কমতে পারে।

ক্যানস্টারের হিসাব এবং কোটালিটির তথ্য অনুযায়ী, ২০২৬ সালের শেষ নাগাদ সিডনির মধ্যে বাড়ির দাম আরও ৬৭ হাজার ২৮৪ ডলার কমে প্রায় ১৪ লাখ ৬২ হাজার ডলারে নেমে আসতে পারে। এর ফলে পুরো ২০২৬ সালে সিডনির মধ্যে বাড়ির দামের পতন দাঁড়াতে পারে ১ লাখ ৬২ হাজার ৪৪৭ ডলারে।

মেলবোর্নে মধ্যে বাড়ির দাম ডিসেম্বরের মধ্যে আরও ৩০ হাজার ৭৪৮ ডলার কমে ৯ লাখ ৫ হাজার ৭৮০ ডলারে নেমে আসতে পারে। এতে পুরো বছরে শহরটির বাড়ির দামের আনুমানিক পতন দাঁড়াতে পারে ৮৯ হাজার ৫৮৩ ডলারে।

অ্যাডিলেডে বর্তমান দামের তুলনায় আরও ৩০ হাজার ৭৫৪ ডলার, ব্রিসবেনে ২৮ হাজার ৩৮০ ডলার এবং পার্থে ১৭ হাজার ২০০ ডলার কমার পূর্বাভাস রয়েছে।

তবে বছরের শুরুর দিকে বাড়ির দাম বাড়ার কারণে ব্রিসবেন, পার্থ ও অ্যাডিলেডে বছরের শেষেও সম্পত্তির দাম বছরের শুরুর অবস্থানের তুলনায় বেশি থাকবে বলে ধারণা করা হচ্ছে।

বিশ্লেষণে থাকা বড় শহরগুলোর মধ্যে ব্যতিক্রম হোবার্ট। সেখানে বছরের শেষ নাগাদ মধ্যম বাড়ির দাম আরও ২ হাজার ৯৫ ডলার বাড়তে পারে।

ক্যানস্টার ডটকম ডট এইউয়ের ডেটা ইনসাইটস পরিচালক স্যালি টিনডাল বলেন, বাড়ির দাম কমলেই যে সেগুলো স্বয়ংক্রিয়ভাবে আরও সাশ্রয়ী হয়ে যাবে, বিষয়টি এমন নয়।

তার ভাষায়, সম্ভাব্য ক্রেতাদের জন্য পরিস্থিতি এমন দাঁড়াচ্ছে যেন তারা এক ধাপ এগিয়ে দুই ধাপ পিছিয়ে যাচ্ছেন।

মর্টগেজ ব্রোকার ইমোজেন অ্যালেক্সি বলেন, ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা কমে যাওয়ায় কিছু পরিবারকে এখন বাড়তি একটি বেডরুম, বাইরের জায়গা কিংবা পছন্দের এলাকায় থাকার সুযোগের মধ্যে কোনো একটি বিষয় ছাড় দিতে হচ্ছে।

তিনি বলেন, ক্রেতাদের জন্য বড় সমস্যা হলো, বাড়ির মূল্য কমে গেলেও একই সময়ে যদি তাদের ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা কমে যায়, তাহলে কম দামের বাড়ি মানেই বেশি সাশ্রয়ী বাড়ি নয়।

তার মতে, চলতি বছরে আরও এক দফা সুদের হার বাড়লে পরিস্থিতি আরও কঠিন হয়ে উঠবে।

স্যালি টিনডাল বলেন, সম্প্রতি যারা অল্প পরিমাণ নিজস্ব মূলধন নিয়ে বাড়ি কিনেছেন, ন্যাশনাল অস্ট্রেলিয়া ব্যাংকের পূর্বাভাস সত্যি হলে তারাও ঝুঁকিতে পড়তে পারেন।

তার মতে, ন্যাশনাল অস্ট্রেলিয়া ব্যাংকের পূর্বাভাস অনুযায়ী বাড়ির দাম কমলে, সিডনিতে মধ্যম দামের একটি বাড়ির মূল্য ডিসেম্বর পর্যন্ত ১২ মাসে ১ লাখ ৬০ হাজার ডলারেরও বেশি কমতে পারে।

তিনি বলেন, যারা বাজারের সর্বোচ্চ দামে প্রায় কোনো আর্থিক সুরক্ষা ছাড়াই বাড়ি কিনেছেন, তাদের জন্য এটি বড় ধাক্কা হতে পারে। এসব ঋণগ্রহীতার ক্ষেত্রে ঋণের পরিমাণ সম্পত্তির মূল্যের চেয়ে বেশি হয়ে যাওয়ার আশঙ্কাও রয়েছে।

ফ্রেম ফাইন্যান্সের পরিচালক ও মর্টগেজ ব্রোকার ইমোজেন অ্যালেক্সি বলেন, ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা কমে যাওয়ার কারণে ক্রেতারা ক্রমেই দুটি ভাগে বিভক্ত হচ্ছেন।

তিনি বলেন, ৭০ হাজার থেকে ৯০ হাজার ডলার ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা হারানোর অর্থ হতে পারে, একজন ক্রেতাকে পছন্দের এলাকায় থেকেই একটি বেডরুম, বাইরের জায়গা কিংবা বাড়ির সামগ্রিক আকারে ছাড় দিতে হবে। অথবা সাশ্রয়ী বাড়ি খুঁজতে তাকে আরও দূরের এলাকায় যেতে হবে।

তার মতে, দুই ক্ষেত্রেই ক্রেতাদের কোনো না কোনো ছাড় দিতে হচ্ছে।

অ্যালেক্সি বলেন, ছয় মাস আগেও কিছু ক্রেতা যে ধরনের সম্পত্তি স্বাচ্ছন্দ্যে কিনতে পারতেন, এখন ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা কমে যাওয়ায় তারা আর তা পারছেন না।

ক্যানস্টারের হিসাব ও কোটালিটির তথ্য অনুযায়ী, ২০২৬ সালের শেষ নাগাদ সিডনিতে বাড়ির গড়পড়তা মূল্য আরও ৬৭ হাজার ২৮৪ ডলার কমে প্রায় ১৪ লাখ ৬২ হাজার ডলারে নেমে আসতে পারে। ফলে পুরো ২০২৬ সালে সিডনিতে বাড়ির গড়পড়তা দাম মোট ১ লাখ ৬২ হাজার ৪৪৭ ডলার কমতে পারে।

অন্যদিকে, কেউ কেউ আরও কম দামে বাড়ি কেনার আশায় ক্রয় স্থগিত করছেন। কিন্তু আরও এক দফা সুদের হার বাড়লে বেশি টাকা সঞ্চয় করার পরও তাদের ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা কমে যেতে পারে।

তিনি বলেন, ছয় থেকে ১২ মাস অতিরিক্ত সঞ্চয় করার পর কিছু মানুষ আবার মর্টগেজ ব্রোকারের কাছে এসে জানতে পারছেন, উচ্চ সুদের হার তাদের সঞ্চয়ের সুবিধাটিই কার্যত নষ্ট করে দিয়েছে।

তার ভাষায়, এসব সঞ্চয়ের সুবিধা কার্যত বাতিল হয়ে যাচ্ছে এবং তারা আবার শূন্য থেকে শুরু করার অবস্থায় ফিরে যাচ্ছেন।

ক্যানস্টারের হিসাব অনুযায়ী, তিন দফা সুদের হার বৃদ্ধির কারণে গড় আয় করা একটি দম্পতির সর্বোচ্চ ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা এরই মধ্যে ৭০ হাজার ৭০০ ডলার কমেছে। আরও এক দফা সুদের হার বাড়লে এই ক্ষতি বেড়ে দাঁড়াবে ৯২ হাজার ৫০০ ডলারে।

প্রপার্টি ইনভেস্টমেন্ট প্রফেশনালস অব অস্ট্রেলিয়ার চেয়ারম্যান কেট বাকোস বলেন, সম্পত্তির মূল্য কমে গেলেই প্রথমবারের মতো বাড়ি কিনতে আগ্রহী ক্রেতারা স্বয়ংক্রিয়ভাবে সুবিধাজনক অবস্থানে চলে যান না।

তিনি বলেন, যদি বাড়ির দাম যে হারে কমছে, তার চেয়ে দ্রুতগতিতে ঋণ নেওয়ার সক্ষমতা কমে যায়, তাহলে ক্রেতার জন্য ফলাফল স্পষ্টতই নেতিবাচক হবে।

বাকোস বলেন, যাদের আয় তুলনামূলক বেশি এবং প্রয়োজনীয় ঋণ নেওয়ার মতো পর্যাপ্ত আর্থিক সক্ষমতা রয়েছে, তারা কমে যাওয়া বাড়ির দামের সুবিধা নেওয়ার ক্ষেত্রে তুলনামূলক ভালো অবস্থানে আছেন।

অন্যদিকে, অনেক ক্রেতাকে বাড়ির পরিবর্তে ইউনিট কিনতে হতে পারে অথবা বড় শহরগুলোর আরও দূরের এলাকায় সম্পত্তি খুঁজতে হতে পারে, কারণ তাদের বাজেট কমে যাচ্ছে।

বাকোস বলেন, অল্প পরিমাণ ডিপোজিট দিয়ে সম্প্রতি যারা বাড়ি কিনেছেন, তাদের সম্পত্তির মূল্য কমে যাওয়ায় অযথা আতঙ্কিত হওয়ার প্রয়োজন নেই, যদি তারা দীর্ঘমেয়াদে নিজেদের বাড়িতে থাকার পরিকল্পনা করেন।

তিনি বলেন, সম্পত্তির মূল্য কমে যাওয়ার বিষয়টি তখনই বড় সমস্যা তৈরি করে, যখন সেই ক্ষতি বাস্তবে গ্রহণ করতে হয়।

তার মতে, কেউ যদি বাড়ি বিক্রি করার সিদ্ধান্ত নেন, তখন কম মূল্য অবশ্যই তার জন্য বড় ধাক্কা হবে। কিন্তু কেউ যদি নিজের বাড়িতেই থাকেন, তাহলে কাগজে-কলমে সম্পত্তির মূল্য কত, সেটি খুব বেশি গুরুত্বপূর্ণ নয়।

বাজারের হতাশাজনক পরিস্থিতির মধ্যেও কেট বাকোস আর্থিকভাবে সক্ষম ক্রেতাদের আরও কম দামের আশায় অনির্দিষ্টকাল অপেক্ষা না করার পরামর্শ দিয়েছেন।

তিনি বলেন, এখন যে সম্পত্তি তাদের প্রয়োজন এবং কেনার মতো আর্থিক সক্ষমতা যদি কারও থাকে, তাহলে পিছিয়ে গিয়ে পরিস্থিতি পর্যবেক্ষণ করার কৌশল তিনি পরামর্শ দেবেন না।

তার মতে, বাজার আবার ঘুরে দাঁড়াবে এবং তখন অনেকেই আফসোস করতে পারেন যে তারা সুযোগটি হারিয়েছেন।

বাকোস বলেন, বর্তমান পরিস্থিতি ক্রেতাদের জন্য সুবিধাজনক হতে পারে। তবে সেই সুবিধা কাজে লাগাতে হলে তাদের আর্থিকভাবে এগিয়ে যাওয়ার সক্ষমতা থাকতে হবে।

তার ভাষায়, এটি ক্রেতাদের জন্য একটি সুবিধাজনক বাজার, কিন্তু সেই সুবিধা নেওয়া সম্ভব কেবল তখনই, যখন কারও সামনে এগিয়ে যাওয়ার মতো আর্থিক সক্ষমতা থাকে।